Công văn số 187/NHNN-PC về việc vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư 05 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do Ngân hàng Nhà nước ban hành

Sau khi gửi Công văn số 1017/ NHNN – PC ngày 13 tháng 09 năm 2005, Công văn số 1090/NHNN- PC ngày 30/9/2005 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về những vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT ngày 16/06/2005 hướng dẫn về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Thông tư 05), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục nhận được phản ánh của một số chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố về những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Thông tư 05 đã và đang ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Sau khi xem xét, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có một số ý kiến đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính như sau:

1. Về việc ghi nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Thông tư 05, việc theo dõi, ghi chép nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh, xóa đăng ký thế chấp… đều được ghi trực tiếp lên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả mẫu cũ và mẫu mới) phần để ghi nội dung này không nhiều. Vì vậy, nếu một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đăng ký thế chấp, giải chấp, bảo lãnh… nhiều lần thì sẽ bị ghi kín hết cả phần này và không còn Khoảng trống để ghi. Bên cạnh đó, thực tế hiện nay có những người dân vì sợ hư hỏng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã đem ép plastic giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, với những trường hợp nêu trên, người dân bắt buộc phải đổi, thay mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tiến hành đăng ký thế chấp, bảo lãnh. Thủ tục đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây mất thời gian và tốn kém chi phí cho người dân.

Do vậy, để hạn chế bớt những phức tạp phát sinh cho người dân trong việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, khắc phục hạn chế này bằng cách tăng thêm số trang của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc cho phép có tờ phụ đính kèm để có đủ chỗ ghi các nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.

2. Về mức thu phí đăng ký thế chấp, bảo lãnh:

Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 33/2002/TTLT/BTC – BTP ngày 12/4/2002 hướng dẫn chế độ thu nộp và quản lý, sử dụng lệ phí đăng ký và phí cung cấp thông tin và giao dịch bảo đảm và tài sản cho thuê tài chính thì mức thu cho một lần đăng ký thế chấp, bảo lãnh là 60.000 đồng. Theo phản ánh của người dân mức thu phí này là khá cao, nhất là đối với những món vay thấp từ 500.000 đồng - 1.000.000 đồng hoặc 2.000.000 đồng mà vẫn phải đóng lệ phí tới 60.000 đồng. Đó là chưa kể đối với những trường hợp một hợp đồng tín dụng nhưng khách hàng có nhiều chứng nhận quyền sử dụng đất toạ lạc ở nhiều huyện khác nhau thì phải đăng ký thế chấp ở nhiều nơi. Như vậy thì chi phí bỏ ra đăng ký sẽ cao và thời gian đăng ký thế chấp bị kéo dài ra rất nhiều.

Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp xem xét, sửa đổi Thông tư liên tịch số 33/TTLT/BTC- BTP ngày 12/4/2002 hướng dẫn chế độ thu nộp và quản lý, sử dụng lệ phí đăng ký và phí cung cấp thông tin và giao dịch bảo đảm và cho thuê tài chính theo hướng: tính mức thu phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo tỷ lệ phần trăm trên số tiền vay, có quy định mức tối đa và tối thiểu.

3. Về việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để phục vụ các nhu cầu dịch vụ, đời sống:

Theo phản ánh của một số Ngân hàng thương mại, thực tế hiện nay, nhu cầu vay vốn phục vụ tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình là rất lớn mà tài sản thế chấp vay vốn của họ chủ yếu là đất đai, nhà ở. Tuy nhiên, tại Khoản 7 Điều 113 và Tiết c Điều 114 Luật Đất đai chỉ cho phép đối tượng này được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Quy định này không phù hợp với quy định tại Điều 50 Luật Các tổ chức tín dụng và làm hạn chế việc gia đình, cá nhân được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn với Mục đích phục vụ nâng cao đời sống.

Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường nghiên cứu, đề xuất chỉnh sửa quy định tại Khoản 7 Điều 113 và Tiết c Điều 114 Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp và đảm bảo cho các nghĩa vụ hợp pháp khác.

Trên đây là tập hợp một số khó khăn, vướng mắc hiện tại của ngành ngân hàng khi triển khai việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Thông tư 05. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề nghị Quý Bộ tiếp tục nghiên cứu sớm chỉnh sửa các quy định liên quan để tạo Điều kiện thuận lợi hơn trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm và vay vốn của các tổ chức tín dụng.