Công văn 74/BXD-QLN năm 2013 trả lời Công văn 295/CV/DKTC-TGĐ về xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; việc đóng, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; và cách tính diện tích căn hộ mua bán tại các tòa nhà hỗn hợp do Công ty làm chủ đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành

Kính gửi: Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu

Ngày 18/11/2013, Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu có văn bản số 295/CV/DKTC-TGĐ đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung về xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; việc đóng, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; và cách tính diện tích căn hộ mua bán tại các tòa nhà hỗn hợp do Công ty làm chủ đầu tư. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Về việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp

a) Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì các thỏa thuận về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng này.

Đối với diện tích tầng hầm dùng làm nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng là thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đối với phần diện tích tầng hầm và các khu vực khác không thuộc phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

b) Về quản lý, sử dụng các công trình hạ tầng xung quanh dự án

Theo quy định tại Quyết định số 3789/QĐ-UBND ngày 3/8/2010 và Quyết định 103/QĐ-UBND ngày 10/1/2011 của Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội thì các công trình hạ tầng như đường nội bộ và phần diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư mà Công ty sẽ tạm quản lý, sử dụng cho đến khi bàn giao lại cho Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội theo quy định.

c) Về sử dụng hệ thống thang máy

Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì hệ thống thang máy là thuộc phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Trong trường hợp chủ đầu tư không thiết kế 2 hệ thống thang máy riêng cho khu căn hộ và khu thương mại thì hệ thống thang máy chung sẽ được sử dụng chung cho tất cả các hoạt động trong tòa nhà đó (bao gồm cả hoạt động sinh hoạt của khu căn hộ và hoạt động của các khu chức năng khác như văn phòng, bể bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng...).

2. Về đóng góp kinh phí bảo trì và việc quản lý kinh phí bảo trì

a) Về đóng góp kinh phí bảo trì

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá bán của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Như vậy, Công ty có trách nhiệm nộp khoản kinh phí bảo trì 2% đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (bao gồm cả phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại và diện tích chưa bán được).

b) Về việc quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 51 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và khoản 1 Điều 20 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì khi nhà chung cư được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại để quản lý. Sau khi Ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong tài khoản này (cả gốc và lãi) cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng theo quy định.

c) Về việc quản lý vận hành và bảo trì đối với phần sở hữu riêng của chủ đầu tư

Trường hợp trong tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có thể tách biệt chức năng sử dụng khu dịch vụ thương mại và tầng hầm phục vụ cho khu dịch vụ này với khu căn hộ thì chủ đầu tư có thể thỏa thuận với chủ sở hữu căn hộ, trung tâm thương mại trong tòa nhà về việc tách bạch công tác quản lý giữa hai khối và phân chia tách bạch tỷ lệ đóng góp và cơ chế quản lý kinh phí bảo trì trong mức thu 2% thành 3 khoản mục để thực hiện bảo trì cho 3 phần sở hữu, sử dụng chung (phần sở hữu, sử dụng chung trong khu căn hộ; phần sở hữu, sử dụng chung trong khu trung tâm thương mại, văn phòng; phần sở hữu, sử dụng chung của cả tòa nhà). Tuy nhiên, việc phân chia và quản lý khoản kinh phí bảo trì này phải đảm bảo công khai, minh bạch giữa chủ đầu tư, các chủ sở hữu trong tòa nhà hỗn hợp này để tránh khiếu nại, tranh chấp xảy ra.

3. Về cách tính diện tích sàn căn hộ trong nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng đã quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Hướng dẫn nêu trên của Bộ Xây dựng không bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo một cách tính mà hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận (theo kích thước tim tường hoặc tính theo kích thước thông thủy). Khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ thì phải tuân thủ các thỏa thuận đó.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng về một số nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, đề nghị Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu nghiên cứu, thực hiện./.