Công văn 38/BXD-QLN giải trình ý kiến của Văn phòng Chính phủ về dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành

Kính gửi: Văn phòng Chính phủ

Ngày 20/11/2009 Bộ Xây dựng đã có Tờ trình số 103/TTr-BXD gửi Thủ tướng Chính phủ về dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tiếp đó, ngày 26/11/2009, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 2519/BXD-QLN giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp về dự thảo Nghị định này. Sau khi có ý kiến góp ý của Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng có một số ý kiến giải trình thêm như sau:

1. Về ý kiến đề nghị lưu ý quy định tại Điều 2 của dự thảo để tránh trùng lắp về đối tượng

Về vấn đề này Bộ Xây dựng cho rằng, quy định như dự thảo là bao quát đầy đủ các đối tượng có liên quan đến lĩnh vực nhà ở, quy định này không có sự trùng lặp về đối tượng, bởi vì có thể có đối tượng vừa tham gia đầu tư phát triển nhà ở, vừa tham gia các giao dịch về nhà ở nhưng đồng thời cũng vừa là chủ sở hữu nhà ở hoặc có đối tượng chỉ tham gia phát triển nhà ở mà không có sở hữu nhà ở…Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị giữ nguyên như dự thảo là hợp lý.

2. Về ý kiến đề nghị không nên quy định khái niệm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tại Điều 3 của dự thảo

Bộ Xây dựng cho rằng, việc quy định rõ khái niệm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong dự thảo là để các cơ quan chức năng, các tổ chức, cá nhân không bị nhầm lẫn trong quá trình thực hiện, bởi vì trong dự thảo có rất nhiều điều, khoản sử dụng 2 cụm từ này. Mặc dù trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng trên thực tế ngoài nhà ở xã hội do Nhà nước bỏ vốn đầu tư xây dựng thì còn có cả nhà ở xã hội do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng, vì vậy cần quy định khái niệm nhà ở xã hội trong dự thảo. Tuy nhiên, để bảo đảm phù hợp với Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã tiếp thu và chỉnh sửa lại khái niệm về nhà ở thương mại quy định tại khoản 1 Điều 3 của dự thảo.

3. Về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc công bố công khai quy hoạch chi tiết 1/500, số lượng dự án, việc chuyển nhượng chủ đầu tư trên Website của tỉnh

Tiếp thu ý kiến này, Bộ Xây dựng đã bổ sung vào khoản 2 Điều 5 và Điều 80 của dự thảo.

4. Về việc chuyển đổi hợp đồng huy động vốn và quy định trách nhiệm sử dụng vốn huy động phải đúng mục đích cho xây dựng nhà ở nêu tại khoản 3 Điều 9 và việc cho phép chủ đầu tư được phân chia 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản

- Về ý kiến đề nghị bỏ quy định cấm chuyển đổi hợp đồng huy động vốn từ không được hưởng sản phẩm là nhà ở sang hợp đồng được hưởng sản phẩm là nhà ở và đề nghị bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích XD dự án nhà ở nêu tại khoản 3 Điều 9, Bộ Xây dựng đã tiếp thu và chỉnh sửa lại quy định tại khoản này.

- Về ý kiến cho rằng, việc cho phép các doanh nghiệp được trực tiếp phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm tối đa bằng 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản, vì theo Luật này thì các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có báo cáo giải trình cụ thể trong Tờ trình số 103/TTr-BXD ngày 20/11/2009 trình Chính phủ và văn bản số 2519/BXD-QLN ngày 26/11/2009 giải trình ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp. Việc cho phép các chủ đầu tư được bán nhà ở tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là để tránh tình trạng lách luật, bán nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản như hiện nay, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp huy động được vốn góp từ các đối tác kinh doanh của mình. Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị giữ nguyên như dự thảo.

5. Về ý kiến đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư phải triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ để tránh tình trạng kéo dài như hiện nay.

Bộ Xây dựng cho rằng, vấn đề này đã được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 15 của dự thảo, do đó không nên bổ sung thêm quy định này.

6. Về phát triển nhà ở công vụ

- Có ý kiến đề nghị tại khoản 1 Điều 18 không nên quy định các địa phương có khó khăn về vốn thì được Trung ương hỗ trợ để xây dựng nhà ở công vụ nhằm tránh tình trạng ỷ lại vào ngân sách Trung ương. Về vấn đề này Bộ Xây dựng thấy rằng, trên thực tế có rất nhiều địa phương hàng năm đều gặp khó khăn về vốn nên ngân sách Trung ương vẫn phải hỗ trợ, do đó việc quy định ngân sách Trung ương hỗ trợ vốn xây dựng nhà ở công vụ cho những địa phương này là phù hợp. Tuy nhiên, để tránh tình trạng ỷ lại ngân sách Trung ương, Bộ Xây dựng đã chỉnh sửa lại quy định này theo hướng: chỉ những địa phương thuộc diện ngân sách Trung ương hỗ trợ hàng năm mà có khó khăn về vốn xây dựng nhà ở công vụ thì mới được hỗ trợ vốn.

- Có ý kiến đề nghị tại Điều 25 không nên quy định nhà ở công vụ được miễn tiền sử dụng đất, vì hiện nay chủ trương của Chính phủ là giá cả hàng hoá đều theo cơ chế thị trường. Về vấn đề này Bộ Xây dựng cho rằng, nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng (Thủ tướng Chính phủ hoặc Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hoặc UBND cấp tỉnh quyết định đầu tư) và thuộc sở hữu của nhà nước, loại nhà ở này không được bán, giao dịch trên thị trường. Do đó, quy định không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp xây dựng loại nhà ở công vụ là hợp lý, vì không có trường hợp Nhà nước lại thu tiền của Nhà nước.

- Có ý kiến đề nghị bổ sung đối tượng là người có công với cách mạng, người thuộc diện thu hút đặc biệt như nhà khoa học, các chuyên gia vào diện được thuê nhà ở công vụ, đồng thời cần có chế độ ưu đãi các đối tượng này khi thuê, mua nhà ở. Về vấn đề này Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Nhà ở đã quy định nhà ở công vụ chỉ được xây dựng để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức, những người làm việc trong lực lượng vũ trang khi được điều động hoặc luân chuyển công tác, không có đối tượng là người có công hoặc các nhà khoa học. Các đối tượng là người có công hoặc các nhà khoa học sẽ thuộc diện được giải quyết nhà ở theo chính sách riêng, không phải là nhà ở công vụ như chính sách nhà ở cho người có công theo Quyết định số 118/TTg năm 1996 và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ hoặc chính sách hỗ trợ người nghèo về nhà ở tại Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg... Do đó, không nên bổ sung các đối tượng nêu trên vào diện được thuê nhà ở công vụ.

- Có ý kiến đề nghị cần có quy định về thời điểm khấu trừ tiền lương khi trả tiền thuê nhà ở công vụ cho phù hợp với quy định hiện hành về tiền lương, đề nghị xem xét ưu đãi những đối tượng có thu nhập thấp, người có hoàn cảnh đặc biệt. Về thời điểm khấu trừ tiền lương vào tiền nhà, Bộ Xây dựng đã tiếp thu và chỉnh sửa trong dự thảo theo hướng việc thanh toán tiền thuê nhà ở công vụ được thực hiện vào thời điểm người thuê nhà được trả lương. Về ưu đãi tiền thuê nhà đối với người có thu nhập thấp, Bộ Xây dựng cho rằng, trong cơ cấu tiền lương trả cho cán bộ, công chức hiện nay đã bao gồm yếu tố tiền nhà. Mặt khác, giá cho thuê nhà ở công vụ quy định trong dự thảo là không cao nên người thuê đều có khả năng thanh toán tiền thuê nhà. Vì vậy, không nên quy định miễn, giảm tiền thuê nhà ở công vụ cho các đối tượng được thuê nhà ở công vụ.

7. Về ý kiến đề nghị cần có quy định ưu đãi giảm giá thuê, mua nhà ở đối với các loại hình kinh doanh nhà ở để bảo đảm tính ưu việt trong việc phân phối nhà ở

Về vấn đề này Bộ Xây dựng cho rằng, hiện nay Nhà nước đã bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, việc mua bán, cho thuê nhà ở theo phương thức kinh doanh (nhà ở thương mại) được thực hiện theo nhu cầu và cơ chế thị trường, pháp luật không có quy định về việc ưu đãi giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại. Đối với những trường hợp có khó khăn về nhà ở thì sẽ được hỗ trợ theo hình thức khác như được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, được hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở cho người nghèo…Dó đó, không thể bổ sung quy định này vào dự thảo.

8. Về đề nghị cần quy định cụ thể giá trị quyền sử dụng đất mà người mua phải nộp ngay từ khi ký hợp đồng mua bán nhà ở để tránh trường hợp tranh chấp như tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện nay.

Về vấn đề này tại khoản 5 Điều 15 của dự thảo đã có quy định rõ trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước là của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và người mua nhà ở về trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, Bộ Xây dựng đã bổ sung quy định này vào khoản 2 Điều 62 của dự thảo.

9. Về ý kiến đề nghị bỏ quy định tại các thành phố thuộc tỉnh phải thành lập Phòng quản lý nhà ở và thị trường bất động sản trực thuộc UBND thành phố (nêu tại Điều 80), vì không phù hợp với Nghị định số 14/2008/NĐ-CP quy định về chức năng của các cơ quan chuyên môn thuộc UBND các cấp.

Tiếp thu ý kiến này, Bộ Xây dựng đã chỉnh sửa lại khoản 2 Điều 80 của dự thảo cho phù hợp.

10. Ngoài các nội dung nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã tiếp thu và chỉnh lý lại các câu chữ và kỹ thuật văn bản.

Trên đây là giải trình, tiếp thu các ý kiến góp ý của Văn phòng Chính phủ về dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề nghị Văn phòng Chính phủ tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

(Kèm theo là dự thảo Nghị định đã được chỉnh sửa lại theo ý kiến góp ý của Văn phòng Chính phủ)./.